Dom na wynajem w Kołobrzegu: jak wynająć go długoterminowo i na co zwrócić uwagę

Wynajem domu w Kołobrzegu różni się od wynajmu mieszkania: dochodzą ogród, dach, ogrzewanie i pytanie, kto za co płaci. W domu jednorodzinnym właściciel i najemca sami ustalają, kto dba o ogród, kto odpowiada za piec, kto odśnieża i kto płaci za wywóz odpadów. Czego nie spisano w umowie, o to łatwo się spierać. Rozmowę o podziale obowiązków zacznij przed podpisem, a nie przy pierwszej awarii.

Dom na wynajem w Kołobrzegu: ten poradnik dotyczy najmu długoterminowego

Ten wpis opisuje najem długoterminowy, w którym najemca mieszka w domu na co dzień. Najem krótkoterminowy dla wczasowiczów to inny model i wymaga osobnego omówienia. Kołobrzeg jest miastem nadmorskim, więc sprawdź dojazd i miejsce na samochód także w sezonie letnim. Aktualne oferty biura znajdziesz w zakładce oferty.

Od ogłoszenia do protokołu: pięć kroków

1. Ustalasz stawkę i przygotowujesz dom.
2. Publikujesz ogłoszenie i prowadzisz oglądania.
3. Wybierasz najemcę i podpisujesz umowę.
4. Spisujecie protokół przy wydaniu domu.
5. Spisujecie protokół przy zwrocie domu.

Kolejne sekcje rozwijają te kroki.

Właściciel: przygotowanie domu do najmu

Zanim ogłoszenie trafi do sieci, sprawdź kilka rzeczy:

• Stan prawny. Ustal, kto jest właścicielem i czy nieruchomość nie jest obciążona (np. hipoteką, służebnością, zajęciem komorniczym). Podstawowe dane znajdziesz w księdze wieczystej. Jeśli dom jest kredytowany, sprawdź też warunki umowy kredytowej.
• Stan techniczny. Przegląd instalacji, kominów i ogrzewania. Dom powinien nadawać się do bezpiecznego mieszkania.
• Wyposażenie. Spisz, co zostaje w domu: meble, sprzęt AGD, narzędzia ogrodowe. Ta lista trafi do protokołu.
• Ogłoszenie. Podaj w nim metraż budynku i działki, rodzaj ogrzewania, wyposażenie i zasady dotyczące zwierząt. Dane z ogłoszenia powinny zgadzać się z umową.
• Ubezpieczenie. Sprawdź w polisie, czy obejmuje dom wynajmowany.
• Stawka. Ustalaj ją na podstawie porównania z podobnymi ofertami. Orientacyjną stawkę najmu możesz sprawdzić w wycenie nieruchomości. Wynik daje punkt wyjścia do rozmowy, bez gwarancji dokładności.
• Podatki. Rozliczenie podatkowe najmu omów z doradcą podatkowym.

Najemca: co sprawdzić przed podpisem umowy na dom w Kołobrzegu

Przy oglądaniu domu zwróć uwagę na:

1. wilgoć w piwnicy i przy ścianach zewnętrznych,
2. rodzaj ogrzewania i sposób rozliczania paliwa lub energii,
3. stan dachu, rynien i okien,
4. dojazd i miejsce na samochód o każdej porze roku,
5. drogę do sklepu, szkoły i przystanku, sprawdzoną osobiście, a nie tylko na mapie,
6. zasady dotyczące zwierząt, drobnych remontów i ogrodu.

Zapytaj właściciela, ile wyniosły rachunki za ogrzewanie w poprzednim sezonie.

Jaką umowę wybrać

Umowę najmu domu można zawrzeć na czas określony albo nieokreślony. Umowa najmu domu zawarta na czas dłuższy niż rok, bez zachowania formy pisemnej, jest traktowana jak umowa na czas nieokreślony.

Właściciel, który chce dodatkowego zabezpieczenia, może rozważyć najem okazjonalny. Dotyczy on lokali mieszkalnych, a wynajmującym ma być osoba fizyczna, która nie prowadzi najmu w ramach działalności gospodarczej. Wymaga on między innymi oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać, zgody właściciela tego lokalu na zamieszkanie najemcy oraz zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Najemca podpisuje dokument z poważnymi skutkami, więc powinien przeczytać go przed wizytą u notariusza. Treść umowy najmu przed podpisem powinien ocenić prawnik.

Co spisać w umowie

Czynsz i termin to za mało. Przy domu wpisz:

• strony, adres domu i opis przedmiotu najmu (budynek, garaż, ogród),
• wysokość czynszu, termin płatności i numer konta,
• osobno opłaty za media, wywóz odpadów i ogrzewanie oraz sposób ich rozliczania,
• podział obowiązków: ogród, odśnieżanie, drobne naprawy, przeglądy,
• zasady zwrotu kaucji,
• zasady i okresy wypowiedzenia,
• zgodę albo zakaz podnajmu i trzymania zwierząt.

Przy najmie domu trzeba też ustalić, kto wymienia zepsuty bojler, kto płaci za przegląd kominiarski, co z drzewem do przycięcia i czy najemca może coś zmienić w ogrodzie. Każdą z tych spraw opisz w umowie wprost.

Kaucja zabezpiecza szkody i zaległości. Przepisy o ochronie praw lokatorów ograniczają jej wysokość do dwunastokrotności miesięcznego czynszu, jeśli najem dotyczy lokalu mieszkalnego.

Jeśli właściciel planuje sprzedać dom w trakcie najmu, powinien powiedzieć o tym najemcy przy zawieraniu umowy. Nabywca co do zasady wchodzi w stosunek najmu w miejsce zbywcy; w części przypadków może go wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów, ale umowa nie kończy się automatycznie z dniem sprzedaży.

Protokół zdawczo-odbiorczy: co w nim spisać

Protokół spisany przy wydaniu domu chroni obie strony. Wpisz do niego:

1. stany liczników z datą,
2. stan ścian, podłóg, okien i drzwi,
3. wyposażenie z listy właściciela,
4. liczbę kompletów kluczy,
5. wady widoczne w dniu przekazania.

Dołącz zdjęcia z datą. Taki sam dokument spiszcie przy zwrocie domu: wtedy łatwo odróżnić zużycie wynikające z mieszkania od szkody.

Co robi biuro nieruchomości przy najmie domu

Przygotowujemy opis i ogłoszenie, umawiamy oglądania, przedstawiamy właścicielowi zainteresowanych najemców, a po jego decyzji spisujemy umowę i protokół.

Masz dom do wynajęcia albo szukasz go w Kołobrzegu? Umów rozmowę z biurem InvestRent.